Le locataire me signale un dégât des eaux

Le dégât des eaux est le sinistre le plus courant en location. Que la fuite démarre dans le logement en location ou qu’elle crée des dégâts dans ce même logement à partir d’une fuite extérieure (parties communes ou voisins) c’est en général au locataire de s’occuper du sinistre en tant que gardien de la chose louée.

Qui doit faire la recherche de fuite ?

Lorsqu’un sinistre survient comme une fuite dans le logement, c’est en principe le locataire qui doit faire la recherche et arrêter la fuite.

Si la fuite vient de l’extérieur du logement (par exemple dans les parties communes ou chez le voisin), le locataire doit alerter le syndic et/ou le propriétaire.

Qui paie la recherche de fuite ?

Le locataire doit d’abord prendre les mesures pour arrêter la fuite. Si l’origine est dans son logement, les frais sont à sa charge. Ce dernier pourra ensuite voir avec son assurance habitation afin de se faire rembourser.

Si la fuite provient d’une canalisation extérieure ou de parties communes, la responsabilité revient à la copropriété ou au voisin concerné.

Déclaration à l’assurance : locataire ou propriétaire ?

Une fois la fuite arrêtée ou repérée, il faut déclarer le sinistre à l’assurance, selon la situation :

• En location vide : c’est l’assureur du locataire qui gère le sinistre

• En location meublée : c’est l’assureur du propriétaire qui gère le sinistre via son assurance propriétaire non occupant (PNO)

Suivi du sinistre et remise en état

La convention IRSI encadre la gestion et l’indemnisation des dégâts des eaux. Elle distingue trois niveaux de sinistres, chacun avec des règles précises :

Dommages inférieurs à 1 600 €

L’assureur gestionnaire prend en charge directement le sinistre, même si son assuré n’est pas responsable (par exemple, si la fuite vient d’un voisin).

Dommages entre 1 600 € et 5 000 €

L’assureur gestionnaire mandate un expert pour évaluer les dégâts.

Il avance les frais d’indemnisation, puis se fait rembourser par les autres assureurs concernés, selon les responsabilités et la nature des biens touchés (éléments appartenant au locataire ou au propriétaire).

Dommages supérieurs à 5 000 €

La convention IRSI ne s’applique plus. Chaque partie (locataire, propriétaire, voisin, etc.) gère son propre dossier avec ses assureurs et experts.

Lorsqu’un logement est endommagé par un dégât des eaux, la question du paiement du loyer se pose.

En principe, le locataire doit continuer à payer le loyer tant qu’il occupe le logement, même partiellement sinistré.

Il ne peut pas suspendre ou réduire le loyer de sa propre initiative.

Cependant, l’article 1722 du Code civil protège le locataire :

Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

En pratique, un dégât des eaux entraîne souvent une dégradation partielle : plafonds effondrés, forte humidité, sols endommagés, etc.

Le locataire peut alors :

• Demander une baisse temporaire du loyer.

• Résilier son bail avec un préavis réduit si le logement devient difficilement habitable.